快递网点场地租赁的法律细节

沛泱，是一家长期专注快递客服外包服务的公司。公司在为快递网点提供专业的客服外包服务的同时，会免费为快递网点提供法律咨询服务。所以，很多快递网点老板经常就劳动关系、运费结算、交通事故、租赁合同有关的事情咨询我们。

最近几天，转运场地、分拣场地、办公场地租赁合同的咨询较多，特别整理了租赁合同签订的一些要点，供快递网点参考。

租赁合同是诺成、有偿、双务合同。租赁合同的成立无需交付标的物，所以称之为诺成合同；承租人按照合同约定交付租金，所以称之为有偿合同；出租人有把租赁物交给承租人使用的义务、承租人有交付租金的义务，所以称之为双务合同。

租赁合同的形式，根据《合同法》的相关要求，租赁期限在六个月以内的，无论是口头形式还是书面形式，都不影响合同的效力。租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，无论是否约定期限，一律视为不定期租赁。

在实际操作中，为了维护权益的便利性，我们认为无论是租赁时间长短，尽量采用书面形式的租赁合同。

书面形式的租赁合同，尽量完整体现租赁合同的结构，租赁合同的结构包括：

1、租赁场地的名称、数量、质量和用途；

2、租赁期限；

3、租赁期间的租赁物的维修、保养责任；

4、出租方和承租方的变更；

5、违约责任；

6、争议解决的方式；

7、当事人约定的其他事项。

精诚服务同心进取

结合快递网点的运营实际情况，个人认为快递网点在租赁的时候，需要重点关注如下几个问题：

一、场地权属情况

租赁场地的权属是租赁的关键，对于确定出租权的确定，需要区分两种不同的情况，一种是产权方直接租赁，一种是出租方转租。

产权方直接租赁的，需要查询租赁物产权登记是否真实。如果是按份共有的情况（两个及以上的自然人或者法人拥有该租赁物的情况），可以是按份共有的一方作为出租方，但是其余共有人均应出具同意租赁或者委托书。

出租方转租的，需要确认转租权的合法性，即转租人是否有权出租、有权出租的时限是否可以覆盖承租人的承租时限。

二、租赁期间的质量和用途

在场地的用途上，大家容易忽略。有些按照网上下载的格式合同，约定租用XX场地用于办公使用。结果实际上用于分拣，出现被出租方要求解除租赁合同的情况。在这个问题上，是有个真实的案例可以跟大家分享的。

2021的4月，罗总就遇到了这样的情况。找到我的时候，双方已经就场地用途、违约责任扯皮了两个多月，出租方也已经向法院提起了诉讼。

我公司介入后，事情虽然解决了。但是因为这么个不愉快的事情，罗总还是决定重新更换场地，所以前几天我给罗总拟定的租赁合同中，明确约定：该场地使用途径为：快递、物流的转运和分拣，以及相关人员的日常办公室使用。

三、租赁期间的维修、保养

具体到快递网点实际运营中，我觉得最主要是根据场地实际情况、租赁成本等原因，约定好是否恢复原样。货车对地面的破坏、快递车对建筑物的剐蹭、分拣设备安装对原有建筑的拆除、改建，都会引起这些纠纷。

广西玉林的何总，在租赁了一个场地地面不适合货车通行的场地，为了确保不对地面造成严重的损坏而影响分拣操作，何总花钱对地面进行了加固。在退租的时候，出租方以太高了地面为由，拿着合同约定：承租方有义务对承租的场地在退租时恢复原样的条款，要求何总恢复原样或者赔偿。按要求恢复原样需要花费20来万，何总只好选择赔偿12万给出租方。

经此一事，何总花4999采购了企业法律服务。在了解到我们公司可以提供免费的法律咨询时，客服外包给我们公司之后，偶有法律文书制作，何总都会很客气地发红包表示感谢，尽管我们强调这是我们免费提供给客户的增值服务。

四、消防验收备案

在快递网点实践中，商业物业因为需要进行消防验收。一些未经消防验收便出租了的物业，常常会出现物业未经消防验收，以此主张租赁合同无效的纠纷。

对于承租方来说，如果是承租在建物业，需要在接收物业时核实有关通过消防验收备案的证明文件，或者是书面催告出租方尽快完成消防验收备案；如果承租已经建设好的物业，一定要求出租方把租赁的物业通过消防验收的证明文件作为合同的附件。

如果是想自己办理，也要约定好出租方有义务在限定的期限内配合承租方完成消防验收，并约定好如果因为出租方的不配合或者不具备完成消防验收备案的条件，出租方需要承担承租方更换场地的搬迁费用和由此导致的运营损失。

五、违约责任

因为出租方的违约而搬迁一次分拣场地、转运中心，需要对方承担多少违约责任呢？10万？50万？还是100万？

这个数值不要不加思虑随便填，湖南长沙一个网点，因为搬迁的原因其快递业务因为延误、遗失的罚款，多达90多万！当然他搬迁场地并不是因为出租方违约的原因，而是因为自身发展的考虑。举这个例子，只是想说明因为搬迁过程中，统筹、规划上工作的不足，可能带来的损失是很大的。所以，在合同的违约责任约定中，建议增加这么一条：由于承租方所经营业务的特殊性，因为出租方的违约，导致承租方需要变更运营场所的，出租方同意承担因为给承租方带来的经济损失，该损失包括但不限于承租方在更换场地过程中导致的快递破损赔偿、遗失赔偿、考核罚款等。

当然，如果搬迁统筹安排得当，可以确定损失的大概数额，咱们就可以直接约定一个相对有利的具体数额。